Crowdfunding Imobiliário ou Fundos Imobiliários (FII)
Crowdfunding Imobiliário ou Fundos Imobiliários, qual é a melhor alternativa para se investir atualmente? As duas modalidades de investimento vêm se popularizando no Brasil por dar oportunidades a quem não tem recursos suficientes para comprar os imóveis diretamente.
Por requisitar investimentos de menor valor, tornaram os investimentos imobiliários democráticos. Porém, você sabe avaliar qual é a melhor alternativa para a sua situação e o seu dinheiro?
- O que são e como funcionam
- Riscos
- Rentabilidade
- Qual escolher
O que são e como funcionam
Vamos começar pelo mais presente nos noticiários: Os FII.
Fundos de Investimento Imobiliário
Fundos de Investimento Imobiliário são como um “clube”. Vários investidores se juntam para investir em empreendimentos imobiliários de grande porte que não conseguiriam separadamente.
Cada fundo tem uma estratégia, mas de maneira geral, compram excelentes imóveis para grandes locatários com contratos de longo prazo, com o objetivo de pagar aluguéis mensais aos seus acionistas (cotistas).
As cotas dos Fundos Imobiliários são negociadas na B3 exatamente como uma ação, porém geralmente com uma liquidez menor. Há muito menos negócios realizados de cotas de FII do que ações como Petrobras e Vale e isso pode ser um problema para grandes investidores, mas não para investidores pequenos.
Crowdfunding de Investimento Imobiliário
Já o Crowdfunding Imobiliário também forma uma associação de vários investidores para investir em empreendimentos imobiliários, porém são investimentos em um único projeto, geralmente ainda em construção e de construtoras de pequeno e médio porte.
Por se tratar de um projeto único por vez, o investidor tem maior controle e liberdade para escolher exatamente em qual empreendimento quer investir e não fica sujeito as decisões de gestores de fundo.
O Crowdfunding Imobiliário no Brasil geralmente envolve um modelo de empréstimo, com rentabilidade prefixada, que é paga no final do contrato pela construtora. Com rentabilidades muito superiores as rendas fixas encontradas em bancos e corretoras.
Outro benefício são as garantias exigidas pela CVM para proteger os investidores de calotes, cada captação de crowdfunding precisa apresentar valores mobiliários correspondentes ao valor levantado para garantir a execução total do Contrato de Mútuo.
Riscos
Riscos de Fundos Imobiliários
Os Fundos Imobiliários possuem 8 principais riscos. São eles:
- Risco de Mercado
- Risco de Liquidez
- Risco de Vacância e Inadimplência
- Risco Físico
- Riscos de Execução de Obra
- Risco de Especificidade
- Risco de Sazonalidade
- Risco de Concentração
Risco de Mercado
É o risco de desvalorização das cotas. Como as cotas são negociadas diariamente em Bolsa de Valores, as cotas podem sofrer quedas que resultem em prejuízos aos investidores, caso esses desejem vender suas participações nos FII.
Risco de Liquidez
Liquidez é a facilidade com que se transforma um ativo financeiro em dinheiro. Em alguns momentos a liquidez de FIIs ficam muito baixas, por não haver compradores e vendedores para suas cotas, o que pode prejudicar o investidor, que teria que comprar ou vender suas cotas por preços que não considera justos.
Risco de Vacância e Inadimplência
Esses são os riscos de não conseguir locatários para os imóveis do fundo, ou conseguir inquilinos que não pagam conforme o contrato de locação. Esses riscos podem reduzir significativamente os retornos esperados pelos fundos.
Risco Físico
Os riscos físicos são os relacionados a manutenção dos imóveis. Podem ocorrer eventos imprevisíveis que gerem altos custos e às vezes até impossibilitando o fundo de realizar locações por um grande período. Incêndios, enchentes, ventos fortes, inundações etc., todos esses são riscos inerentes a imóveis.
Riscos de Execução de Obra
Esse é um risco presente nos “fundos de desenvolvimento”, aqueles que investem em empreendimentos em execução. E imprevistos podem ocorrer durante a construção dos imóveis que impossibilitem a entrega de retornos aos investidores. Embargos, problemas jurídicos envolvendo as construtoras, problemas ambientais etc.
Risco de Especificidade
Esse é um risco para fundos que envolvem locatários muito específicos, por exemplo, fundos de hospital. Caso o locatário deseje encerrar o contrato, a dificuldade de encontrar um novo para locar um hospital seria muito alta.
Risco de Sazonalidade
Esse é um risco que ocorre principalmente em ativos relacionados ao varejo, como fundos de shopping. Esses fundos recebem o aluguel das lojas e uma participação das suas vendas. E caso haja um grande decréscimo ou até fechamento das lojas (como ocorreu durante a crise do Corona vírus), os fundos têm queda acentuada no seu faturamento e pagamento de aluguéis.
Risco de Concentração
Esse é o risco oriundo da baixa diversificação de ativos e alta concentração de locatários. Há fundos que utilizam seus recursos para comprar um único prédio ou locam todos os seus barracões para o mesmo locatário. Se algo ocorrer com seus inquilinos, todo o faturamento do fundo é prejudicado.
Riscos de Crowdfunding Imobiliário
Agora é a vez do Crowdfunding Imobiliário, que aqui consideraremos o tipo mais comum, o de emissão de rendas fixas pelas construtoras. Seus riscos são 5:
- Risco de Mercado
- Risco de Liquidez
- Risco de Crédito
- Risco de Reinvestimento
- Riscos Legais
Risco de Mercado
O risco de mercado em crowdfunding de investimentos é diferente do para os FII. Ele envolve flutuações nas taxas de juros, inflação e outros fatores que possam impactar a rentabilidade dos títulos comprados pelos investidores. Se 100% do CDI atualmente rende 2% a.a. e a inflação está 2,5% a.a. esse investimento renderá negativamente. É importante avaliar as perspectivas futuras de taxas de juros e inflação para fazer os melhores investimentos.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez é o mais significativo durante todo o período do investimento. Essa modalidade de investimento não possui liquidez e só pode ser resgatado ao final do prazo acordado. Por isso, os investidores devem alocar somente recursos que não pertençam a sua reserva de emergência e que não utilizarão durante o prazo do investimento.
Risco de Crédito
O risco de crédito é o risco que envolve o não pagamento do principal mais juros acordados no momento de assinatura do contrato de mútuo. É o risco de calote da dívida. Porém no crowdfunding imobiliário esse risco é muito minimizado devido as regulamentações da CVM, que como mencionado anteriormente, devem colocar valores mobiliários correspondentes aos valores da oferta como garantia.
Risco de Reinvestimento
O risco de reinvestimento é um risco que ocorre ao final do investimento. Quando o dinheiro do investidor é devolvido e ele quer reinvestir em algum empreendimento recebendo os mesmos juros. Pode ocorrer de as condições acordadas no primeiro investimento terem mudado não existirem mais, impossibilitando o reinvestimento e fazendo com que o investidor precise buscar alternativas para alocar seu dinheiro.
Riscos Legais
Segundo a CVM, os riscos legais são decorrentes de problemas jurídicos envolvendo tanto o acordo contratual quanto as partes dele. A empresa investida pode desenvolver problemas legais durante o processo de investimento e ter problemas em cumprir o acordado firmado com os investidores e isso gera risco para os investidores interessados em produtos mais rentáveis. Devem ser feitos somente investimentos regulamentados e com supervisão de órgãos públicos para mitigar os riscos legais.
Rentabilidade
A rentabilidade de Crowdfunding Imobiliário e Fundos Imobiliários é bem diferente.
Para o Crowdfunding Imobiliário, os retornos são estipulados no momento da contratação, se dão ao final do período acordado e são como uma renda fixa tradicional, porém com uma rentabilidade muito mais alta.
Já para os Fundos Imobiliários, a rentabilidade pode se dar de duas maneiras: recebimento de aluguéis mensais (dividendos) e/ou valorização das cotas. Geralmente, focasse na primeira por independer de oscilações momentâneas de preço e serem mais previsíveis no longo prazo.
Qual escolher
Como sempre, tudo vai depender do próprio investidor. O meu papel aqui é trazer conteúdo para que você consiga comparar e escolher o que é melhor para o seu perfil e situação financeira. Crowdfunding Imobiliário ou Fundos Imobiliários?
Fundos Imobiliários apresentam mais riscos, mas podem entregar uma rentabilidade mais alta. Qual é a sua aptidão a risco? Se você prefere ter maior previsibilidade, quer altos rendimentos e, mesmo assim, segurança, invista no Crowdfunding Imobiliário.
Avalie as oportunidades abertas na Investweb e faça a melhor escolha para o seu dinheiro.
Até a próxima,
Leonardo Kalinowski
