Como escolher o melhor projeto de crowdfunding imobiliário para investir
Depois do artigo sobre como avaliar e escolher a melhor plataforma de crowdfunding para investir, nesse você vai ler tudo sobre como avaliar empreendimentos e como escolher o melhor projeto de crowdfunding imobiliário para investir .
- Empresa responsável pelo desenvolvimento do empreendimento
- O projeto (o que será construído)
- Localização e demanda
- Público-alvo
- Rentabilidade e participação no projeto
- Duração prevista do investimento
Empresa responsável pelo desenvolvimento do empreendimento
O primeiro passo é avaliar a construtora, incorporadora ou empreiteira responsável pelo projeto. E esse é um passo importante e simples, dadas as exigências de transparência estipuladas pela CVM.
A CVM é o órgão regulador das plataformas de crowdfunding e dos investimentos coletivos. E ela demanda que cada projeto de captação siga um padrão de divulgação de informações.
Então fica claro para os investidores, ao analisar os projetos, sobre a situação financeira de cada construtora. Você mesmo consegue ter noção do endividamento de cada uma, e de diversos outros indicadores financeiros, simplesmente comparando os dados disponíveis.
Com isso, fica transparente a comparação de riscos de cada projeto para entender a capacidade da empresa em cumprir suas obrigações e entregar a rentabilidade acordada com os investidores do projeto de crowdfunding imobiliário.
Por exemplo, na Investweb há a seguinte captação aberta: Residencial Marquês de São Vicente e ao fazer o cadastro na plataforma consegue todas as informações sobre a construtora responsável pelo desenvolvimento do projeto, a CR7.
O projeto (o que será construído)
Após entender o nível de risco envolvido com as empresas executoras do projeto, você deve comparar os projetos em si e ver quais tem maior potencial de dar bons retornos analisando os itens abaixo:
Localização e demanda
Como disse Harold Samuel, fundador da Land Securities: “Location, Location, Location”. Localização é tudo no ramo imobiliário e é a primeira coisa a ser analisada em um empreendimento.
Isso não quer dizer que só imóveis na Faria Lima e no Leblon são bons para investir. O que quer dizer, é que a localização tem um peso muito grande na valorização futura dos imóveis e que entender bem a localização dos empreendimentos é imprescindível para fazer as melhores escolhas de investimento.
O que você precisa entender sobre a localização é basicamente a demanda por aquela região. Há novos investimentos ocorrendo, a economia local está crescendo, pessoas estão ativamente se mudando para lá, há reformas e empreendimentos de grande porte próximos a região dos imóveis, conheça a região do empreendimento e seu investimento será muito mais assertivo.
Veja como a região econômica de Ituporanga é importante para todo o Brasil e entenda como o projeto Residencial Marquês de São Vicente é uma excelente oportunidade.
Público-alvo
Entender o público-alvo também é muito importante. Os imóveis serão para classes baixas, médias ou altas, empreendimentos para pessoas físicas ou jurídicas, imóveis residenciais ou comerciais. Cada uma dessas segmentações deve ser comparada para se analisar os projetos que mais interessam a cada investidor.
Voltando ao exemplo desse artigo, o público-alvo do Marquês de São Vicente está voltado para o programa governamental Minha Casa Minha Vida. Em momentos de taxas de juros baixíssimas, as taxas de inadimplência para moradias reduzem bastante, o que minimiza os riscos do investimento.
Por tratar-se de um público de rendas de até R$ 7.000,00 mensais, possui diversos incentivos do Governo, que podem utilizar parte do FGTS para efetuar o pagamento do financiamento das casas, o que reduz os riscos do projeto.
É esse tipo de análise que deve ser feita, basicamente como um banco. Como ao investir em crowdfunding imobiliário você está emprestando seu dinheiro com uma rentabilidade pré-estipulada para empresas executarem um projeto, você precisa fazer sua “análise de crédito” assim como um banco.
Comparando opções e projetos para garantir a maximização de retorno no momento do desinvestimento.
Rentabilidade e participação no projeto
A rentabilidade é o fator que todos estão mais interessados, e muitas vezes são comparadas muito superficialmente comparando somente 100% com 200% do CDI.
Porém se você investir somente baseado nisso, não avaliará os itens anteriores e seus riscos ocultos serão muito mais altos do que consegue notar.
Supondo já que você fará sua parte e pesquisará à fundo sobre os projetos antes de escolher o melhor para você, vamos falar das modalidades de crowdfunding imobiliário que são basicamente como rendas fixas com algumas nuances.
- Pré-fixado
- Pós-fixado
- Mistos
Pré-fixado
Esses são os mais básicos, no momento do investimento você contrata a rentabilidade que irá receber no final do prazo. Como por exemplo: 10% a.a. por 24 meses. Pronto, você sabe exatamente quanto irá receber ao final do período.
Se investir nesse caso R$ 10.000,00, irá receber ao final R$ 12.100,00 antes de impostos.
São indicados para momentos de quedas nas taxas de juros, por garantirem rentabilidades e não estarem atrelados a futuras variações que podem prejudicar os resultados dos investimentos.
Pós-fixados
Os pós-fixados geralmente estão atrelados a alguma taxa, como o CDI. E entregam um rendimento atrelado a uma porcentagem, nesse caso do CDI.
São investimentos pós-fixados, pois a rentabilidade final só será conhecida ao final do prazo do investimento. A cada variação do CDI, a rentabilidade do título varia.
Por exemplo, se no primeiro ano o CDI variou de 10% a.a., para 8% a.a. e depois para 6% a.a., a rentabilidade do título acompanhará a taxa e você terá uma média ponderada da rentabilidade acumulada.
Essa é uma modalidade muito interessante para momentos de taxas de juros baixas com perspectiva de aumento. Pois você não trava o potencial de ter um rendimento mais alto, com o aumento da taxa Selic por exemplo.
Mas o inverso também é verdadeiro, se a taxa de juros cair, seu título rende menos.
Mistos
Já os títulos mistos são aqueles com parte pré-fixado e parte pós-fixado. Podem ser constituídos de infinitas maneiras, mas vou dar um exemplo utilizando novamente o Residencial Marquês de São Vicente.
Ao investir nesse empreendimento, você possui uma parte pré-fixada, que te entregará no mínimo 200% do CDI, mas conta com uma parte do investimento pós-fixada que pode te garantir rendimentos de até 600% do CDI, conforme o desenvolvimento do projeto.
Vale conferir e analisar essa oportunidade, basta clicar nesse link: Residencial Marquês de São Vicente.
Duração prevista do investimento
O último fator de análise para escolher o melhor projeto de crowdfunding imobiliário para investir é a duração do investimento e deve conter os seguintes fatores: necessidade de capital e expectativa de retorno.
Necessidade de capital
Para investir em crowdfunding de investimentos é esperado que o investidor já possua uma reserva de emergência livre de risco para não sofrer o risco de precisar do dinheiro e não conseguir resgatá-lo.
Então o dinheiro investido em imóveis através de crowdfunding deve ser aquele separado para aplicações de médio prazo voltados a maximizar a rentabilidade no período com riscos controlados.
Expectativa de retorno
Quanto maior o prazo de resgate, maior é a expectativa de retorno. É básico, mas deve ser reforçado que quanto mais longe está o prazo de resgate maior é a volatilidade envolvida no investimento, pois mais eventos podem ocorrer que modifiquem substancialmente a situação atual dos seus investimentos.
Então um investimento de 24 meses deve ter uma rentabilidade maior do que um de 12 meses, por conter mais riscos envolvidos.
Espero que após ler esse artigo consiga analisar como escolher o melhor projeto de crowdfunding imobiliário para investir e faça as melhores escolhas para o seu dinheiro.
Até a próxima,
Leonardo Kalinowski
