Investimento Imobiliário sem precisar comprar imóveis

Investimentos Imobiliários sempre foram os favoritos do brasileiro. Agora, como investir em imóveis sem ter que comprar imóveis? Durante boa parte do século passado tivemos uma alta constante do valor dos imóveis, o que gerava uma sensação de segurança em possuir bens físicos que se valorizam naturalmente com o passar do tempo.

História dos Investimentos Imobiliários
Riscos de Investimentos Imobiliários
CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários
LCI – Letra de Crédito Imobiliário
LH – Letras Hipotecárias
Fundos de Investimento Imobiliário
Crowdfunding Imobiliário

História dos Investimentos Imobiliários

Desde o governo de Juscelino Kubitschek, com os grandes estímulos industriais criados por sua equipe econômica, a população rural buscou melhores condições de vida, no Sudeste e na capital em construção Brasília, o que fez com que a busca por novas moradias urbanas se acentuasse.

Nesse cenário, foi criado o Sistema Financeiro de Habitação, que na década de 60 tinha em sua composição o Banco Nacional de Habitação (na época o gestor do FGTS e da caderneta de poupança).

O SFH tinha como objetivo incentivar e promover a construção e aquisição da casa própria no Brasil. E foi durante o Governo Médici que o país vivenciou anos de crescimento muito forte, de média próxima a 10% ao ano.

Então junto com o crescimento econômico, o crédito imobiliário disponibilizado pelo BNH, catapultou o crescimento do setor imobiliário, chegando a 15% ao ano durante o período de 1967-1973, e financiando 627 mil casas em seu auge de 1980.

Por esses motivos, durante boa parte dos últimos 60 anos, o brasileiro foi incentivado a investir em imóveis. O que deixa marcas em toda a sociedade até hoje, grande parte dos brasileiros se sente muito mais seguro assumindo dívidas para comprar imóveis, do que investindo seu dinheiro em produtos mais rentáveis.

Mas atualmente com o desenvolvimento do sistema financeiro, há muitas outras formas de investir seu dinheiro com maior segurança e maior rentabilidade do que comprando casas ou apartamentos para alugar ou revender.

Riscos de Investimentos Imobiliários

Como todos os outros investimentos, o Investimento Imobiliário possui riscos, e no caso de imóveis são os seguintes:

Risco de Liquidez

O Risco de Liquidez é o mais sentido por um dono de imóvel quando precisa vende-lo, mas não encontra comprador em um preço que considera justo.

Liquidez é a facilidade com que um ativo financeiro se torna em dinheiro. E imóveis, na maioria das vezes não tem muita facilidade, pois envolvem muita burocracia e etapas de listagem e divulgação até encontrar potenciais compradores e iniciar as negociações.

Quando não existem compradores, o dono do imóvel tem três opções, esperar um interessado em adquirir o imóvel no estado atual, reduzir o preço ou investir em melhorias para atrair interesse.

Nenhuma delas sai barato. Diferente das opções de Investimento Imobiliário do mercado financeiro que vou mostrar ao longo do artigo.

Risco de Mercado e Físico

O risco de mercado é o risco de o imóvel se desvalorizar após a aquisição. Pode ser que por algum motivo externo ou interno, algo gere uma depreciação ao invés de apreciação ao longo do tempo.

Fundação mal feita entorte a casa, inundação crie mofos e bolores, uma fábrica abre na frente da casa, e por aí vai. Algo sempre pode acontecer e gerar deságio. Assim como ágio, e obras de revitalização da região geram grande valorização. Esse é o risco físico, que não existe ou é diluído em investimento imobiliário do mercado financeiro.

Ambos agem juntos e podem desvalorizar o valor do imóvel. É importante avaliar bem caso pense em investir em um imóvel.

Risco de Vacância e Inadimplência

Muitas das vezes compram-se imóveis não para morar e sim para alugar. Ao alugar o imóvel recebe-se um valor que vai, no melhor dos casos, a 7% do valor do imóvel ao ano. Sem contar manutenções, impostos, custos com imobiliárias e outros.

Agora imagine que depende desse aluguel para pagar as suas contas e seu inquilino para de pagar os aluguéis ou decide sair do imóvel. Quem tem que arcar com os custos do imóvel, muitas vezes com condomínio, segurança e outros custos fixos é o proprietário.

E agora ao invés de ser um ativo, esse imóvel se torna um passivo, porque ao invés de gerar renda, gera custos. Esse é o Risco de Vacância e Inadimplência.

Apresentados os riscos, vamos às formas de se investir em empreendimentos imobiliários sem ter que comprar um imóvel e sem todas as complicações e dores de cabeça que trazem consigo.

As principais maneiras de se investir nesse ramo sem comprar um imóvel são através de Títulos de Crédito Imobiliário. São eles: CRI, LCI e LH.

CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

Certificado de Recebíveis Imobiliários são investimentos destinados a financiar o mercado imobiliário. Você compra esses títulos e empresta seu dinheiro para o emissor. Em retorno recebe seu capital corrigido por juros e correção monetária por um período determinado na contratação.

A rentabilidade pode ser Prefixada, Pós-fixada atrelada ao CDI ou IPC-A ou Híbrida, uma combinação entre ambas. Esses títulos estão livres de IOF e Imposto de Renda, algo que influencia positivamente na rentabilidade do investimento.

Porém possui riscos maiores do que outros títulos de dívida por não ser garantido pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito).

LCI – Letra de Crédito Imobiliário

Letra de Crédito Imobiliário é um título similar ao CRI, porém possui uma diferença importantíssima. É emitido por uma instituição financeira para financiar investimentos imobiliários.

Basicamente, você investe emprestando dinheiro para o banco financiar empréstimos imobiliários. E por serem investimentos incentivados pelo governo, também são isentos de Imposto de Renda.

Porém, diferente do CRI, esse título é emitido por um banco, o que traz muito mais segurança, por contar com o FGC. Por esse motivo, geralmente tem taxas de retorno mais baixas já que o risco é mais baixo, caso você escolha um banco sólido e seguro.

A rentabilidade normalmente está atrelada ao CDI, girando entre 90% e 100% do CDI, o que faz com que esses títulos rendam muito pouco em épocas de Selic baixíssima.

LH – Letras Hipotecárias

As Letras Hipotecárias não são tão comuns ao investidor pessoa física. São títulos de renda fixa garantidos por créditos lastreados em hipotecas. E são, como as LCI, emitidas por instituições financeiras.

As instituições emprestam os recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) garantidos por carteira de crédito imobiliário, companhias hipotecárias, associações de poupança e empréstimo e sociedades de crédito imobiliário.

Na prática é uma LCI com lastro em outros produtos imobiliários. E por também serem emitidos por instituições financeiras, contam com garantias do FGC e trazem o benefício da isenção de IR.

Fundos de Investimento Imobiliário

Outra forma de entrar para o mercado imobiliário é através dos famosos fundos de investimento imobiliário.

Os FII são como fundos de investimento em renda fixa e ações, onde cotistas aportam seus recursos e com o montante captado a gestora direciona esses recursos de forma que não seria capaz separadamente.

Mas no caso dos FII é mais relevante, porque a gestora provavelmente não conseguiria comprar prédios inteiros ou shoppings, não fosse pela participação de investidores.

Então ao investir em FII, você comprará parte dos empreendimentos do fundo. Que poderá ser de “tijolo”, fundos que investem em imóveis, ou de “papel” que investem em crédito imobiliário (CRI, LCI, LH etc.).

Os mais comuns são os de tijolo e assim como investir em imóveis sofrem dos mesmos riscos de liquidez, vacância, inadimplência, mercado e físico. Então cada fundo deve ser bem avaliado antes de se investir, além do valor da cota.

FII pagam diferentes Dividend Yield que são os aluguéis. E podem chegar a 8% a.a. ou até um pouco mais em alguns casos, mas em média pagam em torno de 5-6% a.a. desconsiderando a flutuação no valor das cotas.

Crowdfunding de Investimento Imobiliário

Outra maneira de fazer investimentos imobiliários é através do crowdfunding imobiliário. Que nada mais é do que um “CRI” emitido por construtoras de porte menor e ofertadas para investidores pessoa física através de plataformas como a Investweb, com uma rentabilidade excelente, chegando a 300% do CDI.

Não por isso possuem mais riscos. Seguindo as normas da CVM, os investimentos ofertados devem possuir lastros e obrigação de cumprimento do acordado.

Na Investweb, após vasta análise de crédito e saúde financeira da empresa interessada em levantar recursos, há a criação de um contrato onde está acordada a obrigação de pagamento da dívida mais juros e correção monetária na data estipulada pela construtora.

Caso a construtora falte com suas obrigações, a Investweb, representando seus investidores, entra com ação em corte arbitrária pedindo leilão dos bens utilizados como lastro para a dívida. O que garante a devolução do principal mais rentabilidade no fim do contrato.

Então é um investimento de baixo risco e alto rendimento para rendas fixas que hoje em dia não passam de 7% a.a.

Atualmente, a Investweb tem captação aberta para o Parque das Vilas, empreendimento da construtora Costa Sul e pagará uma taxa Prefixada de 300% do CDI durante período de 36 meses. Então corra porque caso haja novos cortes na Selic, o CDI cairá mais e você perderá a oportunidade de ter rentabilidades garantidas próximo de 10% a.a.

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